L'ipoteca immobiliare

COS'E' UN'IPOTECA?

L'ipoteca è definita dalla legge italiana come un diritto reale di garanzia per il creditore.

Il creditore, a garanzia del proprio credito, può iscriverla al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato, con preferenza rispetto agli altri creditori.

Tale diritto serve quindi in caso d'inadempimento da parte del debitore.

Un’ipoteca ha durata ventennale e può essere costituita con scrittura privata o per atto pubblico. Essa si estende sull'intero bene che ne è oggetto, il bene rimane in godimento del proprietario e se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca si estingue.

Per la sua validità è necessaria l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Ai fini dell’iscrizione sono obbligatorie alcune indicazioni: la descrizione del bene i dati identificativi di creditore e debitore; la somma per la quale si costituisce l’ipoteca; il tasso d’interesse dei pagamenti. 

TIPOLOGIE DI IPOTECA

Il codice civile prevede fondamentalmente tre tipi di ipoteca: quella volontaria, quella legale e quella giudiziale o da sentenza:

• IPOTECA VOLONTARIA: essa è concessa dal debitore (o da un terzo) a garanzia di un proprio debito. Capita, ad esempio, nei casi di mutuo ipotecario, in cui un bene viene individuato a garanzia del debito contratto.
• IPOTECA LEGALE: vi si ricorre se l’acquirente di un bene non paga l’intero prezzo pattuito (o gli eredi lasciano un debito in sospeso) per quel bene. L’ipoteca legale è prevista dalla legge anche nei casi di compravendita immobiliare in cui la somma dovuta non è saldata dall’acquirente. In caso di accordo tra le parti, queste possono rinunciare all’iscrizione della stessa
• IPOTECA GIUDIZIALE: può essere decretata solo da un giudice, se sollecitata da un creditore. È la conseguenza di una condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento di un danno.

 Tutte e tre hanno la caratteristica di dover essere rinnovate ogni venti anni, pena l’estinzione. Decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. 

LIBERARSI DA UN'IPOTECA: estinzione e cancellazione.

Per la lingua italiana i termini estinzione e cancellazione sono sinonimi, ma per la legge no. Ecco le differenze:

Estinzione.

Estinguere un’ ipoteca significa renderla inutilizzabile, essa può avvenire quando: 

• Il debito viene completamente saldato in altro modo;
• Il creditore rinuncia al credito garantito o alla stessa;
• Si raggiunge il termine fissato per l’ipoteca o trascorrono 20 anni dalla sua iscrizione senza che ne sia stato chiesto il rinnovo, cadendo quindi in prescrizione;
• Si verifica una condizione pattuita in partenza che prevede l’annullamento dell’ipoteca;
• Il bene ipotecato perisce;
• Viene disposta l’estinzione da un tribunale.

A queste condizione l’ipoteca non esiste più, ma è ancora formalmente visibile nei registri e recuperabile in sola visione attraverso una visura ipotecaria. Perché venga totalmente rimossa anche dai registri, ovvero non risultando più in nessuna ricerca, è necessaria la cancellazione di tutte le annotazioni relative all’immobile. È questa la fondamentale differenza tra estinzione e cancellazione.

Cancellazione.

La modalità di cancellazione è diversa in base alle sue caratteristiche, ovvero se essa è volontaria o giudiziale.

Un’ipoteca volontaria si può cancellare in due modi:

• In forma semplice: ad esempio tramite il pagamento di un mutuo, al cui termine l’ipoteca viene formalmente cancellata, da parte della banca oppure comunicando l’avvenuta estinzione del debito all’Agenzia del Territorio di competenza.
• Mediante atto notarile: tramite un documento, redatto da un professionista, che asserisce la cancellazione della stessa a controfirma del creditore. Sia le spese per il notaio, che quelle procuratorie della banca sono a carico del debitore, ovvero colui che ha estinto il debito, ad esempio tramite mutuo, e ha richiesto la cancellazione dell’ipoteca dai registri.

Un’ipoteca giudiziale, invece, può essere cancellata solo da un magistrato e per ottenerla occorre seguire una procedura in tribunale che emetta l’ordine di cancellazione della sentenza della stessa.